{"id":2560,"date":"2026-08-06T11:23:29","date_gmt":"2026-08-06T09:23:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.emiliakruk.com\/?p=2560"},"modified":"2026-08-13T13:43:01","modified_gmt":"2026-08-13T11:43:01","slug":"umowa-przedwstepna-zakupu-nieruchomosci-we-wloszech-5-klauzul-ktore-usunelam-z-umowy-klienta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.emiliakruk.com\/pl\/2026\/08\/umowa-przedwstepna-zakupu-nieruchomosci-we-wloszech-5-klauzul-ktore-usunelam-z-umowy-klienta\/","title":{"rendered":"Umowa przedwst\u0119pna zakupu nieruchomo\u015bci we W\u0142oszech &#8211; 5 klauzul, kt\u00f3re usun\u0119\u0142am z umowy klienta"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>W skr\u00f3cie:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>W\u0142oska umowa przedwst\u0119pna (<strong>contratto preliminare<\/strong>, potocznie <strong>compromesso<\/strong>) to nie rezerwacja &#8211; to zobowi\u0105zanie do zakupu, egzekwowalne przed s\u0105dem.<\/li>\n\n\n\n<li>W praktyce wi\u0105\u017cesz si\u0119 jeszcze <strong>wcze\u015bniej<\/strong>: podpisana i przyj\u0119ta <strong>proposta d&#8217;acquisto<\/strong> rodzi skutki umowy przedwst\u0119pnej.<\/li>\n\n\n\n<li>Najcz\u0119stsze pu\u0142apki w umowach agencyjnych: zrzeczenie si\u0119 r\u0119kojmi (<strong>art. 1490 k.c.<\/strong>), zap\u0142ata przed weryfikacj\u0105 dokument\u00f3w, zrzeczenie si\u0119 <strong>depozytu notarialnego<\/strong> (ustawa 147\/2013), ukryte koszty rycza\u0142towe.<\/li>\n\n\n\n<li>Zadatek to nie zaliczka: przy <strong>caparra confirmatoria<\/strong> kupuj\u0105cy traci wp\u0142acone pieni\u0105dze, a sprzedaj\u0105cy zwraca je <strong>w podw\u00f3jnej wysoko\u015bci<\/strong> (art. 1385 k.c.).<\/li>\n\n\n\n<li>Umowa przedwst\u0119pna w formie notarialnej i wpisana do rejestru (<strong>art. 2645-bis k.c.<\/strong>) chroni przed hipotek\u0105 wpisan\u0105 po jej dacie i przed upad\u0142o\u015bci\u0105 sprzedaj\u0105cego.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zakup domu lub mieszkania we W\u0142oszech to dla wielu Polak\u00f3w spe\u0142nienie marze\u0144. Toskania, Liguria, Jezioro Garda i Sycylia przyci\u0105gaj\u0105 krajobrazem i cenami ni\u017cszymi ni\u017c w wielu polskich miastach. Problem zaczyna si\u0119 przy dokumentach.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jako adwokat praktykuj\u0105cy we W\u0142oszech reprezentuj\u0119 polskich klient\u00f3w kupuj\u0105cych nieruchomo\u015bci na terenie ca\u0142ego kraju i regularnie dostaj\u0119 do analizy umowy przygotowane przez biura nieruchomo\u015bci. Powtarza si\u0119 w nich ten sam schemat: zapisy chroni\u0105 sprzedaj\u0105cego i przyspieszaj\u0105 transakcj\u0119, a kupuj\u0105cy podpisuje je, nie wiedz\u0105c, z czego rezygnuje.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Niedawno analizowa\u0142am tak\u0105 umow\u0119. Znalaz\u0142am w niej pi\u0119\u0107 zapis\u00f3w, kt\u00f3re trzeba by\u0142o usun\u0105\u0107 albo przepisa\u0107, zanim klient m\u00f3g\u0142 bezpiecznie z\u0142o\u017cy\u0107 podpis. Poni\u017cej opisuj\u0119 ka\u017cdy z nich &#8211; razem z podstaw\u0105 prawn\u0105 i tym, co nale\u017ca\u0142o zrobi\u0107 zamiast tego.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Zanim podpiszesz umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105, prawdopodobnie podpiszesz propost\u0119<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">To najcz\u0119stsze nieporozumienie w rozmowach z klientami, kt\u00f3rzy zg\u0142aszaj\u0105 si\u0119 do mnie za p\u00f3\u017ano.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W\u0142oska transakcja zaczyna si\u0119 zwykle od <strong>proposta d&#8217;acquisto<\/strong> &#8211; pisemnej oferty zakupu, sk\u0142adanej na formularzu agencji. Kupuj\u0105cy traktuje j\u0105 jak wyra\u017cenie zainteresowania. Prawnie jest inaczej: proposta wi\u0105\u017ce sk\u0142adaj\u0105cego przez wskazany w niej okres, a <strong>z chwil\u0105 przyj\u0119cia jej przez sprzedaj\u0105cego powstaje zobowi\u0105zanie odpowiadaj\u0105ce umowie przedwst\u0119pnej<\/strong>. Do oferty zwykle do\u0142\u0105cza si\u0119 czek lub przelew tytu\u0142em zadatku.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Oznacza to, \u017ce moment realnego ryzyka wypada wcze\u015bniej, ni\u017c s\u0105dzi wi\u0119kszo\u015b\u0107 kupuj\u0105cych:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th><strong>Etap<\/strong><\/th><th><strong>Nazwa w\u0142oska<\/strong><\/th><th><strong>Co si\u0119 dzieje<\/strong><\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>1. Oferta zakupu<\/td><td><strong>proposta d&#8217;acquisto<\/strong><\/td><td>Wi\u0105\u017ce kupuj\u0105cego; po przyj\u0119ciu przez sprzedaj\u0105cego rodzi skutki umowy przedwst\u0119pnej<\/td><\/tr><tr><td>2. Umowa przedwst\u0119pna<\/td><td><strong>contratto preliminare \/ compromesso<\/strong><\/td><td>Doprecyzowuje warunki, terminy i zabezpieczenia; mo\u017ce mie\u0107 form\u0119 notarialn\u0105 i zosta\u0107 wpisana do rejestru<\/td><\/tr><tr><td>3. Akt notarialny<\/td><td><strong>rogito<\/strong><\/td><td>Przenosi w\u0142asno\u015b\u0107; notariusz odprowadza podatki i dokonuje wpis\u00f3w<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Wniosek praktyczny:<\/strong> dokumentacj\u0119 nieruchomo\u015bci i tre\u015b\u0107 oferty sprawdzasz przed podpisaniem proposty, a nie przed aktem notarialnym.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Umowa przedwst\u0119pna we W\u0142oszech jest wi\u0105\u017c\u0105ca<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wiele os\u00f3b uwa\u017ca, \u017ce podpisanie umowy przedwst\u0119pnej to rezerwacja nieruchomo\u015bci. To nieprawda.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Po podpisaniu compromesso:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>kupuj\u0105cy <strong>zobowi\u0105zuje si\u0119<\/strong> do nabycia nieruchomo\u015bci na ustalonych warunkach,<\/li>\n\n\n\n<li>wp\u0142aca zwykle zadatek (<strong>caparra confirmatoria<\/strong>), najcz\u0119\u015bciej <strong>10-20% ceny<\/strong>,<\/li>\n\n\n\n<li>przy niewykonaniu umowy <strong>traci wp\u0142acon\u0105 kwot\u0119<\/strong> (art. 1385 k.c.),<\/li>\n\n\n\n<li>wszystkie niekorzystne postanowienia staj\u0105 si\u0119 dla niego wi\u0105\u017c\u0105ce,<\/li>\n\n\n\n<li>druga strona mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 przed s\u0105dem <strong>wyroku zast\u0119puj\u0105cego akt notarialny<\/strong> (art. 2932 k.c.).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 sprawdzasz przed podpisem. P\u00f3\u017aniej mo\u017cna j\u0105 zmieni\u0107 wy\u0142\u0105cznie za zgod\u0105 sprzedaj\u0105cego.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Zadatek, zadatek odst\u0119pny czy zaliczka &#8211; trzy r\u00f3\u017cne skutki<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W\u0142oskie umowy u\u017cywaj\u0105 trzech poj\u0119\u0107, kt\u00f3re w polskich t\u0142umaczeniach agencyjnych bywaj\u0105 zamiennie oddawane jako \u201ezaliczka&#8221;. Skutki prawne s\u0105 zupe\u0142nie inne:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th><strong>Rodzaj wp\u0142aty<\/strong><\/th><th><strong>Podstawa<\/strong><\/th><th><strong>Gdy wycofa si\u0119 kupuj\u0105cy<\/strong><\/th><th><strong>Gdy wycofa si\u0119 sprzedaj\u0105cy<\/strong><\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td><strong>Caparra confirmatoria<\/strong> (zadatek)<\/td><td>art. 1385 k.c.<\/td><td>Traci wp\u0142acon\u0105 kwot\u0119<\/td><td>Zwraca <strong>dwukrotno\u015b\u0107<\/strong> wp\u0142aty<\/td><\/tr><tr><td><strong>Caparra penitenziale<\/strong> (zadatek odst\u0119pny)<\/td><td>art. 1386 k.c.<\/td><td>Traci wp\u0142at\u0119, ale odst\u0105pienie jest legalne &#8211; bez dalszych roszcze\u0144<\/td><td>Zwraca dwukrotno\u015b\u0107, sprawa zamkni\u0119ta<\/td><\/tr><tr><td><strong>Acconto<\/strong> (zaliczka)<\/td><td>zasady og\u00f3lne<\/td><td>Podlega zwrotowi, ale nie zabezpiecza \u017cadnej ze stron<\/td><td>Podlega zwrotowi<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">R\u00f3\u017cnica jest zasadnicza: przy <strong>caparra confirmatoria<\/strong> strona poszkodowana mo\u017ce zamiast zatrzymania zadatku \u017c\u0105da\u0107 wykonania umowy albo pe\u0142nego odszkodowania. Przy <strong>caparra penitenziale<\/strong> wycofanie si\u0119 z umowy jest legalne i wyczerpuje spraw\u0119 &#8211; to jedyna wp\u0142ata, kt\u00f3ra daje prawo do odst\u0105pienia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Sprawd\u017a w umowie, jakim s\u0142owem opisano Twoj\u0105 wp\u0142at\u0119.<\/strong> Sam przelew z opisem \u201ezaliczka&#8221; niczego nie przes\u0105dza, je\u015bli umowa m\u00f3wi o caparra confirmatoria.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">B\u0142\u0105d nr 1 &#8211; zrzeczenie si\u0119 r\u0119kojmi za wady nieruchomo\u015bci<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W analizowanej umowie znajdowa\u0142 si\u0119 zapis, w kt\u00f3rym kupuj\u0105cy zrzeka\u0142 si\u0119 ochrony z <strong>art. 1490 w\u0142oskiego Kodeksu cywilnego<\/strong>. Usun\u0119\u0142am go z projektu.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Art. 1490 k.c. daje kupuj\u0105cemu ochron\u0119 przed wadami, kt\u00f3rych nie da\u0142o si\u0119 zauwa\u017cy\u0107 podczas ogl\u0119dzin:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>zawilgocenia i zagrzybienia,<\/li>\n\n\n\n<li>nieszczelno\u015bci dachu,<\/li>\n\n\n\n<li>problemy konstrukcyjne,<\/li>\n\n\n\n<li>nielegalne przer\u00f3bki budowlane,<\/li>\n\n\n\n<li>instalacje wykonane niezgodnie z przepisami,<\/li>\n\n\n\n<li>inne wady ukryte.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Przy wadzie obj\u0119tej r\u0119kojmi\u0105 kupuj\u0105cy mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 <strong>rozwi\u0105zania umowy<\/strong> (azione redibitoria) albo <strong>obni\u017cenia ceny<\/strong> (azione estimatoria).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Trzy rzeczy, o kt\u00f3rych agencja zwykle nie m\u00f3wi:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Terminy s\u0105 kr\u00f3tkie.<\/strong> Zgodnie z <strong>art. 1495 k.c.<\/strong> wad\u0119 trzeba zg\u0142osi\u0107 sprzedaj\u0105cemu w ci\u0105gu <strong>8 dni od jej wykrycia<\/strong>, a roszczenie przedawnia si\u0119 po <strong>roku od wydania nieruchomo\u015bci<\/strong>. Przy domu kupionym na wakacje i ogl\u0105danym raz na kilka miesi\u0119cy oba terminy potrafi\u0105 up\u0142yn\u0105\u0107, zanim ktokolwiek wejdzie na strych.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zrzeczenie si\u0119 r\u0119kojmi nie zawsze dzia\u0142a.<\/strong> Zgodnie z <strong>art. 1490 ust. 2 k.c.<\/strong> klauzula wy\u0142\u0105czaj\u0105ca r\u0119kojmi\u0119 jest bezskuteczna, je\u017celi sprzedawca w z\u0142ej wierze zatai\u0142 wady przed kupuj\u0105cym. To jednak trzeba udowodni\u0107 w procesie &#8211; du\u017co taniej jest nie podpisywa\u0107 takiej klauzuli.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>R\u0119kojmia to nie to samo co wady konstrukcyjne budynku.<\/strong> Za powa\u017cne wady budynku wzniesionego w ci\u0105gu ostatnich 10 lat odpowiada wykonawca na odr\u0119bnej podstawie (art. 1669 k.c.).<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Co zrobi\u0107:<\/strong> wykre\u015bli\u0107 zrzeczenie si\u0119 r\u0119kojmi albo &#8211; je\u015bli sprzedaj\u0105cy si\u0119 upiera &#8211; zast\u0105pi\u0107 je o\u015bwiadczeniem sprzedaj\u0105cego o znanych mu wadach i wyd\u0142u\u017conym umownym terminem zg\u0142oszenia.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">B\u0142\u0105d nr 2 &#8211; zap\u0142ata ceny przed weryfikacj\u0105 dokument\u00f3w<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W tej samej umowie kupuj\u0105cy mia\u0142 zap\u0142aci\u0107 niemal ca\u0142\u0105 cen\u0119 jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego, a pe\u0142n\u0105 dokumentacj\u0119 techniczn\u0105 mia\u0142 otrzyma\u0107 dopiero u notariusza.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">To odwr\u00f3cenie w\u0142a\u015bciwej kolejno\u015bci. Pieni\u0105dze wychodz\u0105, zanim jest co sprawdza\u0107 &#8211; a przy niezgodno\u015bciach jedyn\u0105 drog\u0105 odzyskania \u015brodk\u00f3w pozostaje proces we W\u0142oszech.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Przed zap\u0142at\u0105 znacz\u0105cej cz\u0119\u015bci ceny nale\u017cy zweryfikowa\u0107:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th><strong>Dokument \/ kontrola<\/strong><\/th><th><strong>Nazwa w\u0142oska<\/strong><\/th><th><strong>Co potwierdza<\/strong><\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Wypis z katastru<\/td><td><strong>visura catastale<\/strong><\/td><td>Dane katastralne, powierzchnia, klasa, w\u0142a\u015bciciel<\/td><\/tr><tr><td>Wypis z ksi\u0105g wieczystych<\/td><td><strong>visura ipotecaria<\/strong><\/td><td>Hipoteki, zaj\u0119cia, prawa os\u00f3b trzecich, tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci<\/td><\/tr><tr><td>Zgodno\u015b\u0107 urbanistyczna<\/td><td><strong>conformit\u00e0 urbanistica<\/strong><\/td><td>Zgodno\u015b\u0107 budynku z pozwoleniami i projektem<\/td><\/tr><tr><td>Zgodno\u015b\u0107 katastralna<\/td><td><strong>conformit\u00e0 catastale<\/strong><\/td><td>Zgodno\u015b\u0107 planu katastralnego ze stanem faktycznym<\/td><\/tr><tr><td>Pozwolenie na u\u017cytkowanie<\/td><td><strong>agibilit\u00e0<\/strong><\/td><td>Dopuszczenie lokalu do u\u017cytkowania (art. 24 DPR 380\/2001)<\/td><\/tr><tr><td>\u015awiadectwo energetyczne<\/td><td><strong>APE<\/strong><\/td><td>Obowi\u0105zkowe przy sprzeda\u017cy, za\u0142\u0105czane do aktu<\/td><\/tr><tr><td>Certyfikaty instalacji<\/td><td><strong>dichiarazioni di conformit\u00e0<\/strong><\/td><td>Legalno\u015b\u0107 instalacji elektrycznej i gazowej<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Konsekwencja braku dw\u00f3ch pozycji z tej listy jest twarda: zgodnie z <strong>art. 29 ust. 1-bis ustawy 52\/1985<\/strong> akt notarialny, w kt\u00f3rym brakuje danych katastralnych albo s\u0105 one niezgodne ze stanem rzeczywistym, jest <strong>niewa\u017cny<\/strong>. Niezgodno\u015b\u0107 wykryta po zap\u0142acie oznacza, \u017ce transakcja utkn\u0119\u0142a: sprzedaj\u0105cy ma pieni\u0105dze, kupuj\u0105cy nie ma skutecznego aktu.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Co zrobi\u0107:<\/strong> wpisa\u0107 do umowy przedwst\u0119pnej harmonogram, w kt\u00f3rym przekazanie dokumentacji poprzedza wp\u0142at\u0119, oraz uzale\u017cni\u0107 zawarcie aktu od pozytywnego wyniku kontroli (<strong>condizione sospensiva<\/strong>). Ten sam mechanizm stosuje si\u0119 przy zakupie na kredyt &#8211; warunek zawieszaj\u0105cy uzale\u017cniaj\u0105cy transakcj\u0119 od przyznania finansowania chroni przed utrat\u0105 zadatku, gdy bank odm\u00f3wi.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">B\u0142\u0105d nr 3 &#8211; zrzeczenie si\u0119 depozytu notarialnego<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W umowie znajdowa\u0142 si\u0119 zapis, w kt\u00f3rym strony rezygnowa\u0142y z mo\u017cliwo\u015bci skorzystania z depozytu notarialnego. To zrzeczenie si\u0119 konkretnego uprawnienia ustawowego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Deposito prezzo<\/strong> zosta\u0142 wprowadzony <strong>art. 1 ust. 63-67 ustawy nr 147\/2013<\/strong> i uruchomiony ustaw\u0105 o konkurencji nr 124\/2017. Mechanizm dzia\u0142a tak:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>kupuj\u0105cy wp\u0142aca cen\u0119 <strong>na dedykowany rachunek notariusza<\/strong>, a nie bezpo\u015brednio sprzedaj\u0105cemu,<\/li>\n\n\n\n<li>notariusz przekazuje \u015brodki sprzedaj\u0105cemu dopiero <strong>po dokonaniu wpis\u00f3w<\/strong> i sprawdzeniu, \u017ce w mi\u0119dzyczasie nie pojawi\u0142y si\u0119 nowe obci\u0105\u017cenia,<\/li>\n\n\n\n<li>zdeponowane kwoty stanowi\u0105 <strong>patrimonio separato<\/strong> &#8211; s\u0105 wy\u0142\u0105czone z egzekucji wobec notariusza, z jego maj\u0105tku i ze spadku po nim,<\/li>\n\n\n\n<li><strong>skorzystanie z depozytu jest uprawnieniem strony<\/strong> &#8211; wystarczy \u017c\u0105danie kupuj\u0105cego, \u017ceby notariusz mia\u0142 obowi\u0105zek go zastosowa\u0107.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ryzyko, przed kt\u00f3rym to chroni, jest realne: mi\u0119dzy podpisaniem aktu a wpisem do rejestru mo\u017ce pojawi\u0107 si\u0119 wpis hipoteki lub zaj\u0119cie na rzecz wierzyciela sprzedaj\u0105cego. Bez depozytu pieni\u0105dze s\u0105 ju\u017c wtedy poza zasi\u0119giem kupuj\u0105cego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Co zrobi\u0107:<\/strong> wykre\u015bli\u0107 zrzeczenie si\u0119 i wpisa\u0107 wprost, \u017ce zap\u0142ata ceny nast\u0105pi w trybie depozytu notarialnego z ustawy 147\/2013. To rozwi\u0105zanie ma dodatkow\u0105 zalet\u0119 dla kupuj\u0105cych z Polski &#8211; nie wymaga zak\u0142adania rachunku bankowego we W\u0142oszech.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">B\u0142\u0105d nr 4 &#8211; ukryte koszty wpisane do umowy<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W analizowanej umowie znalaz\u0142y si\u0119 dodatkowe obci\u0105\u017cenia kupuj\u0105cego:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ponad <strong>6 500 euro<\/strong> koszt\u00f3w rycza\u0142towych bez wskazania, za co,<\/li>\n\n\n\n<li>op\u0142aty za \u201edokumentacj\u0119 bankow\u0105&#8221;,<\/li>\n\n\n\n<li>dodatkowe koszty administracyjne.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wpisanie kwoty do umowy nie tworzy obowi\u0105zku jej zap\u0142aty. Obowi\u0105zek musi mie\u0107 podstaw\u0119 w prawie albo w us\u0142udze faktycznie wykonanej na rzecz kupuj\u0105cego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Przy takich pozycjach sprawdzam cztery rzeczy:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>czy op\u0142ata odpowiada realnie wykonanej us\u0142udze,<\/li>\n\n\n\n<li>czy z mocy prawa nie obci\u0105\u017ca sprzedaj\u0105cego (np. koszty usuni\u0119cia niezgodno\u015bci katastralnych i uzyskania APE),<\/li>\n\n\n\n<li>czy nie zosta\u0142a ju\u017c uwzgl\u0119dniona w cenie nieruchomo\u015bci,<\/li>\n\n\n\n<li>czy nie dubluje <strong>provvigione<\/strong> agencji.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prowizja po\u015brednika wymaga osobnej uwagi. Zgodnie z <strong>art. 1755 k.c.<\/strong> nale\u017cy si\u0119 ona po\u015brednikowi od obu stron z chwil\u0105 doprowadzenia do zawarcia transakcji &#8211; a we w\u0142oskiej praktyce oznacza to zwykle moment przyj\u0119cia proposty, nie akt notarialny. Rynkowo jest to <strong>3-5% warto\u015bci nieruchomo\u015bci plus 22% VAT<\/strong> od ka\u017cdej ze stron. Zdarza si\u0119, \u017ce ta sama kwota wraca w umowie jako \u201ekoszty rycza\u0142towe&#8221;.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Warto te\u017c wiedzie\u0107, \u017ce sama umowa przedwst\u0119pna generuje koszty podatkowe &#8211; opisuj\u0119 je ni\u017cej.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">B\u0142\u0105d nr 5 &#8211; przekonanie, \u017ce agencja reprezentuje interes kupuj\u0105cego<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">To jeden z najtrwalszych mit\u00f3w w\u0142oskiego rynku nieruchomo\u015bci i \u017ar\u00f3d\u0142o wi\u0119kszo\u015bci problem\u00f3w, kt\u00f3re trafiaj\u0105 do mojej kancelarii.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Agencja nieruchomo\u015bci dzia\u0142a jako <strong>mediatore<\/strong> w rozumieniu <strong>art. 1754 k.c.<\/strong> &#8211; \u0142\u0105czy strony, nie b\u0119d\u0105c zwi\u0105zana z \u017cadn\u0105 z nich stosunkiem wsp\u00f3\u0142pracy ani przedstawicielstwa. Jej wynagrodzenie jest uzale\u017cnione od doprowadzenia transakcji do skutku. To nie jest zarzut wobec agencji, tylko opis jej roli.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th><strong>Kryterium<\/strong><\/th><th><strong>Agencja (mediatore)<\/strong><\/th><th><strong>Adwokat<\/strong><\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Podstawa<\/td><td>art. 1754-1755 k.c.<\/td><td>pe\u0142nomocnictwo klienta<\/td><\/tr><tr><td>Interes<\/td><td>doprowadzenie do transakcji<\/td><td>interes wy\u0142\u0105cznie kupuj\u0105cego<\/td><\/tr><tr><td>Wynagrodzenie<\/td><td>prowizja od obu stron, uzale\u017cniona od zawarcia umowy<\/td><td>niezale\u017cne od tego, czy transakcja dojdzie do skutku<\/td><\/tr><tr><td>Zakres<\/td><td>kojarzenie stron, obs\u0142uga formalna<\/td><td>analiza umowy, weryfikacja dokumentacji, negocjacje, reprezentacja<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Konsekwencja praktyczna: <strong>wz\u00f3r umowy przygotowany przez agencj\u0119 jest punktem wyj\u015bcia, nie dokumentem gotowym do podpisu.<\/strong> Zdanie \u201eto standardowy formularz&#8221; nie zmienia tego, \u017ce podpis b\u0119dzie Tw\u00f3j.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Umowa przedwst\u0119pna u notariusza &#8211; kiedy warto j\u0105 wpisa\u0107 do rejestru<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prawo w\u0142oskie nie wymaga formy notarialnej dla umowy przedwst\u0119pnej. Wystarczy forma pisemna. Forma notarialna daje jednak dost\u0119p do mechanizmu, kt\u00f3rego zwyk\u0142y compromesso nie zapewnia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Umowa przedwst\u0119pna zawarta w formie aktu notarialnego mo\u017ce zosta\u0107 <strong>wpisana do rejestru nieruchomo\u015bci (trascrizione)<\/strong> na podstawie <strong>art. 2645-bis k.c.<\/strong> Skutek jest tzw. prenotacyjny: wpis w\u0142asno\u015bci dokonany przy akcie ko\u0144cowym dzia\u0142a wstecz, od daty transkrypcji umowy przedwst\u0119pnej. Oznacza to ochron\u0119 przed:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>hipotek\u0105 wpisan\u0105 na nieruchomo\u015bci <strong>po<\/strong> dacie transkrypcji,<\/li>\n\n\n\n<li>zaj\u0119ciem lub egzekucj\u0105 wszcz\u0119t\u0105 po tej dacie,<\/li>\n\n\n\n<li>sprzeda\u017c\u0105 tej samej nieruchomo\u015bci innej osobie,<\/li>\n\n\n\n<li>skutkami upad\u0142o\u015bci sprzedaj\u0105cego.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Skutek prenotacyjny nie trwa bezterminowo. Zgodnie z art. 2645-bis k.c. wygasa, je\u017celi akt ko\u0144cowy nie zostanie wpisany <strong>w ci\u0105gu 1 roku od daty uzgodnionej przez strony<\/strong> na zawarcie umowy przyrzeczonej, i w ka\u017cdym przypadku <strong>w ci\u0105gu 3 lat od transkrypcji<\/strong> umowy przedwst\u0119pnej.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Form\u0119 notarialn\u0105 i transkrypcj\u0119 rekomenduj\u0119 zw\u0142aszcza wtedy, gdy: przed aktem ko\u0144cowym przekazywane s\u0105 du\u017ce kwoty, okres mi\u0119dzy preliminare a rogito jest d\u0142ugi, nieruchomo\u015b\u0107 jest w budowie albo sytuacja maj\u0105tkowa sprzedaj\u0105cego budzi w\u0105tpliwo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ile kosztuje rejestracja umowy przedwst\u0119pnej<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Umowa przedwst\u0119pna podlega obowi\u0105zkowi rejestracji w <strong>Agenzia delle Entrate<\/strong> w terminie <strong>30 dni<\/strong> od podpisania. Koszty:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th><strong>Pozycja<\/strong><\/th><th><strong>Kwota<\/strong><\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Op\u0142ata sta\u0142a (imposta di registro)<\/td><td><strong>200 EUR<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Podatek od kwot wp\u0142aconych (zadatek i zaliczka)<\/td><td><strong>0,50%<\/strong> wp\u0142aconej kwoty<\/td><\/tr><tr><td>Op\u0142ata skarbowa (marca da bollo)<\/td><td>16 EUR za ka\u017cde 4 strony<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kwoty zap\u0142acone przy rejestracji umowy przedwst\u0119pnej <strong>odlicza si\u0119 od podatku od rejestracji<\/strong> nale\u017cnego przy akcie ko\u0144cowym &#8211; nie s\u0105 to wi\u0119c koszty przepadaj\u0105ce.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Stawka 0,50% od kwot wp\u0142aconych obowi\u0105zuje po ujednoliceniu wprowadzonym w 2025 r. (wcze\u015bniej zaliczki by\u0142y opodatkowane stawk\u0105 3%). Przy konkretnej transakcji wysoko\u015b\u0107 obci\u0105\u017ce\u0144 warto potwierdzi\u0107 u notariusza prowadz\u0105cego spraw\u0119.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sam podatek od nabycia zale\u017cy od przeznaczenia nieruchomo\u015bci: <strong>2%<\/strong> warto\u015bci katastralnej przy zakupie jako <strong>prima casa<\/strong> i <strong>9%<\/strong> jako <strong>seconda casa<\/strong> (rynek wt\u00f3rny).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Co zrobi\u0107 przed podpisaniem &#8211; checklista<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Nie podpisuj proposty<\/strong> przed analiz\u0105 jej tre\u015bci &#8211; po przyj\u0119ciu wi\u0105\u017ce jak umowa przedwst\u0119pna<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zam\u00f3w visura catastale i visura ipotecaria<\/strong> &#8211; sprawd\u017a w\u0142a\u015bciciela, hipoteki i obci\u0105\u017cenia<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zweryfikuj zgodno\u015b\u0107 urbanistyczn\u0105 i katastraln\u0105<\/strong> &#8211; niezgodno\u015b\u0107 katastralna oznacza niewa\u017cny akt<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sprawd\u017a agibilit\u00e0, APE i certyfikaty instalacji<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ustal charakter wp\u0142aty<\/strong> &#8211; caparra confirmatoria, penitenziale czy acconto<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Wykre\u015bl zrzeczenie si\u0119 r\u0119kojmi<\/strong> z art. 1490 k.c.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zastrze\u017c depozyt notarialny<\/strong> z ustawy 147\/2013<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Rozpisz harmonogram p\u0142atno\u015bci<\/strong> tak, \u017ceby dokumentacja poprzedza\u0142a pieni\u0105dze<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Dodaj warunek zawieszaj\u0105cy<\/strong> przy zakupie na kredyt lub przy niepewnej dokumentacji<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zweryfikuj ka\u017cd\u0105 pozycj\u0119 kosztow\u0105<\/strong> i prowizj\u0119 agencji<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Rozwa\u017c form\u0119 notarialn\u0105 i transkrypcj\u0119<\/strong> umowy przedwst\u0119pnej (art. 2645-bis k.c.)<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zarejestruj umow\u0119<\/strong> w Agenzia delle Entrate w ci\u0105gu 30 dni<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">FAQ &#8211; umowa przedwst\u0119pna nieruchomo\u015bci we W\u0142oszech<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Czy podpisana proposta d&#8217;acquisto ju\u017c mnie wi\u0105\u017ce?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tak. Proposta wi\u0105\u017ce sk\u0142adaj\u0105cego przez wskazany w niej okres, a po przyj\u0119ciu przez sprzedaj\u0105cego rodzi skutki umowy przedwst\u0119pnej. To pierwszy realny moment ryzyka w ca\u0142ej transakcji.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Czy umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 trzeba podpisywa\u0107 u notariusza?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nie ma takiego obowi\u0105zku &#8211; wystarczy forma pisemna. Forma notarialna umo\u017cliwia jednak wpis umowy do rejestru (art. 2645-bis k.c.), co chroni przed hipotek\u0105 wpisan\u0105 po tej dacie i przed upad\u0142o\u015bci\u0105 sprzedaj\u0105cego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Ile wynosi zadatek przy umowie przedwst\u0119pnej we W\u0142oszech?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Rynkowo 10-20% ceny. Wysoko\u015b\u0107 jest kwesti\u0105 negocjacji, ale kluczowe jest nie ile, tylko pod jak\u0105 nazw\u0105 &#8211; caparra confirmatoria, caparra penitenziale i acconto maj\u0105 r\u00f3\u017cne skutki przy niewykonaniu umowy.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Co si\u0119 dzieje, gdy sprzedaj\u0105cy wycofa si\u0119 z umowy?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Przy caparra confirmatoria kupuj\u0105cy mo\u017ce zatrzyma\u0107 zadatek w podw\u00f3jnej wysoko\u015bci albo \u017c\u0105da\u0107 wykonania umowy. S\u0105d mo\u017ce wyda\u0107 wyrok zast\u0119puj\u0105cy niezawarty akt notarialny (art. 2932 k.c.).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Jakie s\u0105 op\u0142aty przy zakupie nieruchomo\u015bci we W\u0142oszech?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Podatek od nabycia 2% (prima casa) lub 9% (seconda casa) warto\u015bci katastralnej na rynku wt\u00f3rnym, wynagrodzenie notariusza (zwykle 1-3% warto\u015bci), prowizja agencji 3-5% plus 22% VAT oraz rejestracja umowy przedwst\u0119pnej (200 EUR plus 0,50% wp\u0142aconych kwot).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Czy mog\u0119 kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 we W\u0142oszech, nie przyje\u017cd\u017caj\u0105c na akt notarialny?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tak &#8211; przez pe\u0142nomocnika dwuj\u0119zycznego. Pe\u0142nomocnictwo wymaga t\u0142umaczenia, uwierzytelnienia podpisu przez notariusza i klauzuli apostille. To rozwi\u0105zanie pozwala unikn\u0105\u0107 obecno\u015bci t\u0142umacza i dw\u00f3ch \u015bwiadk\u00f3w przy akcie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Jak d\u0142ugo trwa ca\u0142a transakcja?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Od przyj\u0119cia oferty do aktu notarialnego zwykle 2-4 miesi\u0105ce. Termin ustalaj\u0105 strony w umowie przedwst\u0119pnej &#8211; i to on wyznacza bieg termin\u00f3w z art. 2645-bis k.c. przy umowie wpisanej do rejestru.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Potrzebujesz polskiego adwokata we W\u0142oszech?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Je\u017celi planujesz zakup domu lub mieszkania we W\u0142oszech, pomagam na ka\u017cdym etapie transakcji:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>analiza proposty i umowy przedwst\u0119pnej przed podpisaniem,<\/li>\n\n\n\n<li>weryfikacja dokumentacji nieruchomo\u015bci (visure, zgodno\u015b\u0107 urbanistyczna i katastralna, agibilit\u00e0),<\/li>\n\n\n\n<li>negocjacje warunk\u00f3w ze sprzedaj\u0105cym i agencj\u0105,<\/li>\n\n\n\n<li>reprezentacja przed notariuszem, tak\u017ce na podstawie pe\u0142nomocnictwa,<\/li>\n\n\n\n<li>kompleksowa obs\u0142uga zakupu na terenie ca\u0142ych W\u0142och.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Analiza umowy przed podpisem kosztuje u\u0142amek tego, co post\u0119powanie s\u0105dowe we W\u0142oszech &#8211; i jest jedynym momentem, w kt\u00f3rym warunki transakcji da si\u0119 jeszcze zmieni\u0107.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Je\u017celi chcesz skorzysta\u0107 z naszej pomocy przy zakupie nieruchomo\u015bci we W\u0142oszech, zapraszamy na nasz\u0105 stron\u0119 <a href=\"https:\/\/www.dom-italia.pl\" data-type=\"link\" data-id=\"www.dom-italia.pl\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">www.dom-italia.pl<\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Podstawy prawne:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>art. 1385 i 1386 w\u0142oskiego Kodeksu cywilnego &#8211; caparra confirmatoria i caparra penitenziale<\/li>\n\n\n\n<li>art. 1490 i 1495 k.c. &#8211; r\u0119kojmia za wady rzeczy sprzedanej oraz terminy dochodzenia roszcze\u0144<\/li>\n\n\n\n<li>art. 1754 i 1755 k.c. &#8211; po\u015brednictwo i prowizja po\u015brednika<\/li>\n\n\n\n<li>art. 2645-bis k.c. &#8211; transkrypcja umowy przedwst\u0119pnej i skutek prenotacyjny<\/li>\n\n\n\n<li>art. 2932 k.c. &#8211; wyrok zast\u0119puj\u0105cy umow\u0119 przyrzeczon\u0105<\/li>\n\n\n\n<li>art. 1 ust. 63-67 ustawy nr 147\/2013 (uruchomione ustaw\u0105 nr 124\/2017) &#8211; depozyt ceny u notariusza<\/li>\n\n\n\n<li>art. 29 ust. 1-bis ustawy nr 52\/1985 &#8211; niewa\u017cno\u015b\u0107 aktu przy niezgodno\u015bci danych katastralnych<\/li>\n\n\n\n<li>art. 24 DPR nr 380\/2001 &#8211; agibilit\u00e0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u0179r\u00f3d\u0142a urz\u0119dowe:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Normattiva (teksty obowi\u0105zuj\u0105ce): <a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.normattiva.it<\/a><\/li>\n\n\n\n<li>Agenzia delle Entrate &#8211; contratto preliminare di compravendita: <a href=\"https:\/\/www.agenziaentrate.gov.it\/portale\/contratto-preliminare-di-compravendita\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.agenziaentrate.gov.it\/portale\/contratto-preliminare-di-compravendita<\/a><\/li>\n\n\n\n<li>Consiglio Nazionale del Notariato &#8211; il deposito del prezzo: <a href=\"https:\/\/www.notariato.it\/it\/casa\/il-deposito-del-prezzo\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.notariato.it\/it\/casa\/il-deposito-del-prezzo\/<\/a><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>W skr\u00f3cie: Zakup domu lub mieszkania we W\u0142oszech to dla wielu Polak\u00f3w spe\u0142nienie marze\u0144. Toskania, Liguria, Jezioro Garda i Sycylia przyci\u0105gaj\u0105 krajobrazem i cenami ni\u017cszymi ni\u017c w wielu polskich miastach. Problem zaczyna si\u0119 przy dokumentach. Jako adwokat praktykuj\u0105cy we W\u0142oszech reprezentuj\u0119 polskich klient\u00f3w kupuj\u0105cych nieruchomo\u015bci na terenie ca\u0142ego kraju i regularnie dostaj\u0119 do analizy umowy [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":2562,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[65],"tags":[],"class_list":["post-2560","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-news-pl"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.emiliakruk.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2560","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.emiliakruk.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.emiliakruk.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.emiliakruk.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.emiliakruk.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2560"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.emiliakruk.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2560\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2569,"href":"https:\/\/www.emiliakruk.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2560\/revisions\/2569"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.emiliakruk.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2562"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.emiliakruk.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2560"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.emiliakruk.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2560"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.emiliakruk.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2560"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}